房企否认欠缴土地增值税清算新政或紧随

2019-05-14 17:19:16 来源: 昆明信息港

房企否认欠缴土地增值税 清算新政或紧随

土地增值税清算,就像悬在房企头上的达摩克利斯之剑,每有风吹草动,都会引来一阵骚乱。2007年是如此,今天也是如此。

日前有媒体报道称,有税法律师根据国家统计局、财务部以及国税总局相关数据,对没有征收到位的土地增值税经过精心测算后得出结论,2005年至2012年8年间,全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。其中,包括SOHO中国、万科、招商地产、富力等45家房企榜上有名,万科截至2012年底应交未交金额高达58亿元,排名第三。

一时间,一场有关土地增值税的大讨论,真知与谬论混杂其间,令读者一头雾水。其背后,是这个历史繁杂的税种,在过去很多年形成的 普遍预征,清算缺位 的现实。

上市房企罕见集体否认

一石激进千层浪,昨天地产股全面下跌。 我们是做房地产的,不是拍电影的。 滨江集团在昨天紧急停牌后,其内部人士向上证报表示,为了避免市场误读,滨江集团选择临时停牌。 听说大家(其他房企)很多都会发澄清公告。

果不其然,昨天晚间,华远地产、金地集团、滨江集团、中华企业、金隅股份、城投控股、北辰实业、万通地产、首开股份、北京城建等十余家上市房企发布公告,口径高度一致地否认欠缴土地增值税。部分房企直言有关报道系误读。

以万科为例,昨日早间,万科率先回应称报道源于误读,并称万科一贯坚持守法经营、照章纳税。近年来万科每年纳税额都约为净利润的两倍。2012年,万科总纳税额211亿,其中土地增值税52.8亿。而深圳市地税局则时间为万科 站台 ,称未发现万科拖欠土地增值税。地产大佬任志强则在微博上高调质疑相关媒体,称其破坏企业与行业声誉,有可能起诉媒体的上述行为。

预征 多年 巨额拨备以防清算

要说清房企巨额的 应交未交 的土地增值税,先要把税种说清楚。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。

具体税率为四级超率累进税率:即增值额未超过开发成本50%的,税率为30%;增值额占成本50%至100%,税率40%;增值额占比100%至200%,税率50%;增值额占比200%以上,税率为60%。

对于一些囤地多年的房地产企业,这是一个巨额的税率。过去十年间,部分城市房价与土地成本的涨幅有数倍甚至十倍不止。那么差额的30%至60%,意味着房企利润的 大出血 。当然,近年来,由于房企利润空间收窄,应缴土地增值税比例也确在降低。

但实际情况是,到目前为止,房企几乎没有真正执行过上述纳税政策。因为对房地产开发成本(即可扣除项目)确定方法不详的项目,有《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定: 由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税。

于是,近十年来,各地房地产市场几乎清一色地执行了预征的操作办法,地方征收标准不一。如南京在2007年时普通商品房预征标准为销售金额的1%、商铺为2%、别墅3%;上海大多数开发项目的预征额为房屋销售价格的1%。

不过,开发商也明确知道按照税法,土地增值税的清算合理合法。理论上说,房企在上交预征土地增值税后,要在项目结算后,和政府进行土地增值税清算,且以 多退少补 为原则。这也是万科等几乎所有房企都严格拨备土地增值税的原因。例如万科的58亿土地增值税拨备,就是多年结算项目应交未交的,有可能被清算的土地增值税。

2007年1月,国税总局曾发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,文件公布后两天,地产股一路狂泻,资本市场高度恐慌,被称为房地产宏观调控史上开发商遭遇的一次重创。但此后,随着全球金融危机的出现以及4万亿救市政策,这一紧缩式调控政策悄然流产。

一位房地产界人士称,如果将过去8年所有房地产项目销售金额拉出, 虽然可能没有3.8万亿那么多,但是活跃房企几千亿的应交未交金额应该是有的。

口水战背后: 清算新政 或渐近

可以说,昨天这场土地增值税口水战有偶发因素,也有深层隐忧。

简单来说,因为用预征来代替清算,是时下普遍被采用的操作办法。就像万科所称, 预提 与 现时纳税义务 是完全不同的概念,房地产项目要达到清算条件才需要清算并交纳土地增值税,在此之前,按照会计上配比和谨慎性原则,企业对尚未到达清算条件的项目进行土地增值税预提拨备。

房企计提大量土地增值税拨备,是防止有一天政府会依法清缴土地增值税,到那时,企业再无不缴之由,而巨额税金可能高度影响企业现金流。因此,尽管此次媒体报道对历史成因鲜有涉及,而企业之所以如此紧张地出面澄清,实为对土地增值税清算,这个达摩克利斯之剑的真实隐忧。

我们判断,本届政府严格清算土地增值税的可能是有的。 一家大型房企高层担忧地说。另一位接近决策层的房地产界人士甚至预言,这一税政变化出炉的时间,可能比市场预料的要快。 从一些权威学者近内部讲话来看,中央似乎在提醒地方政府,将应收未收的相关税种严格征收,将有力地化解高额地方债务。

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