地方政府开始出措施,房产去库存正落到实处0“毕业”

2020-03-27 16:04:31 来源: 昆明信息港

地方政府为何暂时仍离不开房地产

  近日,芜湖刺激自住需求的楼市新政被迫暂停,引发广泛争议。相当一部分人,对于地方政府这种放松政策的行为,甚为气愤,批判其思想觉悟太低。这篇小文,重点分析一下,为何地方政府暂时还离不开房地产,为何迫切地希望市场企稳、复苏。

  房地产收入是地方收入的主干。这体现在两点。第一,房地产税收。近日,国家财政部公布了2011年度财政收入情况。分季度来看税收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走势,其中房地产相关的税种增速明显回落,房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%,比上年增速分别回落17.5和30个百分点。完全属于房地产类的税种有五个:房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税,皆属地方税种,其税收总额为8222亿元,约占全国税收的9.2%,占地方税收的20%左右。另外,包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等,这些具体数据不可得,笔者估计这五种直接税,房地产类税收可能占全国税收入的15%左右,占地方税收的30%左右。

  第二,土地出让金。近些年,我国土地出让金总体保持快速增长,按财政部口径,2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元。当前,土地出让金并未列入财政预算,而是列入政府性基金,而且属于地方政府性基金。2010年全国地方政府性基金本级收入33609亿元,也即土地出让金所占比重高达84%,占全国政府性基金收入(36785亿元)的77%。当然,土地出让金中包括两部分:一是土地开发成本,二是土地租金。2010年全国28198亿元土地出让金中,剔除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、补助被征地农民支出等三项主要成本,还剩53%,基本上可以认为地方政府卖地的利润率为50%左右。

  不妨算一个总数。房地产类收入和土地出让金的总和,约占全国政府总收入(全国财政收入103740亿元加政府性基金收入36785亿元)三成,约占地方政府总收入(地方财政收入52434亿元加地方政府性基金收入33609亿元)五成。

  去年以来,随着房地产市场的快速降温和持续低迷,一方面,土地流标现象频现,即便成交,也多以底价成交;另一方面,房屋成交量减少导致交易环节的房地产税萎缩。而且,这种现象自去年四季度以来,趋于恶化。

  近日,有消息称银监会研究有条件允许地方政府融资平台贷款延期偿还。平台贷金以土地为抵押物,卖地难和地价下跌,导致平台贷违约风险加大。近两年国家清查平台贷风声一波紧似一波,去年3月、5月银监会曾表示,对于到期的平台贷款本息,一律不得展期和以各种方式借新还旧。然而,地方政府还不上贷款,难道还能让其破产不成?

  近些年,一到房地产调控进行到关键阶段,就会出现“开发商和地方政府谁先扛不住”的争论。当前,地方政府财政确实捉襟见肘,如果今年楼市和去年一样,甚至比去年还要糟,可想而知压力有多大。由此,也就可以理解地方政府松动政策、盼望市场稳定的心态了。

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